Yo no había pensado en comprar una casa hasta que nos embarazamos de nuestro primer hijo. Solía pensar que la estrategia de mi bisabuelo era muy inteligente: él nunca compró y siempre rentó.
Ahora creo que es una estrategia correcta sólo si eres dueño de un negocio que requiere mucho capital y deja muy buenos rendimientos.
Pero, siendo realista, muchos de nosotros no somos dueños de un negocio de este tipo, y un departamento, o una casa, va a ser nuestro principal patrimonio durante nuestra vida laboral.
Y nuestra principal fuente de riqueza durante nuestro retiro.
Hace 19 años, compré nuestra primera casa usando lo que tenían en mi crédito Infonavit ($250,000) y un préstamo que nos hicieron mis Papás. En esa época no existían todos los esquemas de crédito actuales (Cofinavit, Fovissste para todos, Unamos Créditos), ni siquiera había créditos bancarios atractivos como hoy en día. Mis opciones eran: mi crédito Infonavit tradicional o un crédito en UDIS con una Sofol, que hoy ya ni existen.
La decisión de compra no fue nada razonada, ya que no hay mucho que razonar cuando la oferta es escasa. Encontramos un conjunto inmobiliario de una constructora nueva en una zona de la ciudad que no conocíamos. En uno de los fines de semana que salimos a buscar casa (sí, antes hacíamos eso) nos encontramos un gallardete perdido que anunciaba casas de $340 mil pesos. Fuimos encontrando más de esos pendones, como migas esparcidas por el bosque, hasta encontrar a una señora sentada debajo de una sombrilla (sí, en eso nos fijábamos antes) y nos mostró una casa que se acomodaba a lo que necesitábamos: dos recámaras (la principal para King size), sala de TV y tres baños (necesitábamos dos y medio, por lo que la tercera regadera se convirtió en bodega de arreglos navideños). No estaba tan lejos, pero los accesos eran complicados por el tráfico y no había escuelas ni supermercados cerca, lo cual subestimamos, como buenos novatos.
Por temas con Infonavit, la firma de nuestra escritura se retrasó seis meses y nos entregaron la casa una semana antes de que naciera nuestro hijo. Habitar la casa fue complicado, todo nos quedaba muy lejos. Además, era más práctico para mi esposa estar la mayor parte del día en casa de mi suegra, quién además nos ayudaba a cuidar a mi hijo. Ahí comíamos y regresábamos a la casa sólo a dormir. Para cuando nació mi tercer hijo (sí, antes teníamos hasta tres hijos), la casa fue completamente disfuncional y nos mudamos a una casa más grande y mejor ubicada.
La casa estuvo un tiempo desocupada, luego la rentamos a familiares, después a un empleado de la Volkswagen, quién la terminó comprando, seis años después de que la habíamos adquirido. Cuando liquidé mi crédito Infonavit, seguía debiendo lo mismo: $250 mil pesos. Entre las actualizaciones del salario mínimo y un año de prórroga que tomé cuando empecé mi negocio, no le bajé nada al capital.
Sin embargo, las rentas pagaron por momentos la mensualidad completa, y la casa la vendí en $580 mil pesos. Considerando el precio original de $340 mil más $100 mil pesos que le metimos en acabados, la casa nos generó una plusvalía aproximada del 6% anual, lo cual no está nada mal, considerando que fue una compra un tanto apresurada.
Entonces: ¿Siempre debemos comprar una propiedad?
La respuesta no es tan directa hoy en día, es importante tener en cuenta que:
Estamos en un ciclo a la baja
O como lo llaman algunos expertos: "Un mercado de compradores".
Lo cual puede parecer una buena oportunidad para comprar, pero ni los desarrolladores ni los clientes saben bien cómo actuar en este escenario inusual en México.
Se pueden pensar que es un buen momento como cliente para negociar y comprar departamentos a valor de ganga. Pero la realidad es que los bienes raíces no se mueven como las acciones en las bolsas de valores (que son papeles).
Es mucho más lenta la reacción de la industria ante una baja de demanda en el mercado.
Los precios de las casas y los departamentos no van a bajar significativamente, aunque las ventas se hayan desplomado. Y ahí una razón muy sencilla para eso (y nos es avaricia de los desarrolladores):
El valor de reposición de una vivienda
Todos los desarrolladores están pensando en los valores de reposición, esto es, cuánto cuesta construir un departamento idéntico al que se está vendiendo. Y mientras que el valor de los terrenos y de los insumos no baje, pocos desarrolladores van a limitarse a sí mismos de poder seguir construyendo en el futuro.
Es probable que te ofrezcan escrituración gratis o que te regalen el refrigerador o la lavadora, pero eso no debe ser lo que guíe tu compra.
No compres pensando que estás comprando barato.
En primer lugar, no estás comprando barato, los precios de los bienes raíces siguen por encima en algunas ciudades de lo que el promedio de los habitantes puede pagar.
En segundo lugar, esto te puede llevar al engaño de que, si algo sale mal, puedes vender rápido, lo cual no pasa en un mercado de compradores.
En tercer lugar, lo que encuentres a precio de ganga (40% o más por debajo del promedio de mercado) viene de la mano con algún reto fuerte para el cual tal vez no estás preparado, como algún remate judicial donde tú tienes que terminar el juicio o desalojar a los anteriores dueños; o algún desarrollador desesperado que te va a dejar en un condominio a medias.
Por eso, es importante que guíes tu compra por los siguientes puntos:
1. Tu capacidad de compra
El primer paso (que muchos compradores omiten) es saber a cuánto se pueden comprometer.
Lo ideal es que hagas una precalificación con el banco de tu preferencia. Si cotizas en el INFONAVIT o en FOVISSSTE, revisa las opciones que tienes de créditos directamente en sus páginas.
Ahora, si quieres una referencia rápida, el pago al millar de la mayoría de los créditos bancarios ronda $10.00 ($8.00, para algunos esquemas), esto es, si quieres un departamento de $1 millón, pagarías $10 mil al mes durante 20 años (considerando además dar un enganche del 10% más gastos de escrituración, alrededor de $150 mil pesos).
Si el departamento que te gusta vale $5 millones de pesos, tendrías que dar un enganche de $250 mil a la firma de escrituras y pagar $50 mil pesos por mes durante veinte años (estoy usando el simulador de Scotiabank, quién presta al 95% en su esquema Pagos Oportunos). Para que un banco te preste en este esquema, la mensualidad no puede ser mayor al 60% de tus ingresos, esto es $83 mil pesos de sueldo libres después de impuestos.
Este porcentaje varía dependiendo del banco, algunos permiten que te endeudes menos con respecto a tu ingreso, otros castigan tu ingreso si es por actividades empresariales u honorarios. Lo que debas en el buró de crédito (créditos automotrices, tarjetas de crédito, compra a plazos) disminuirá tu capacidad de crédito, aunque estés al corriente. Y lo que no hayas pagado en el pasado y que esté reportado al buró, evitará que seas sujeto de crédito.
Este ingreso lo puedes comprobar tu sólo, junto con tu pareja, o, en algunos esquemas de crédito, junto con alguien más, como tu suegro o tu tía (como en el caso de Unamos Crédito de Infonavit y en algunas Proptechs, como Kredi).
Lo importante es que no te endeudes más allá de dónde te sientas cómodo, imaginando cualquier contingencia futura.
2. Tu radio de vida de 45 minutos
Algunos estudios han demostrado que las personas (en cualquier país) están dispuestos a desplazarse hasta 45 minutos, si eso les permiten un mejor nivel de vida para ellos o para sus familias.
Hay días en los que eso no es posible, pero es importante que no te vayas a vivir a un lugar que te implique pasar más de 45 minutos en el tráfico, cuando vas a tu trabajo en las mañanas o cuando regreses por las noches.
Aunque tu trabajo sea lo que limite tu radio de búsqueda, no debe ser la prioridad. Debes buscar vivir en una zona donde disfrutes tus actividades diarias, dónde vivas cerca de tu familia o amigos, dónde puedas realizar tus hobbies o actividades de esparcimiento. De lo contrario, lo que va a pasar es que vas a ser dueño de una propiedad dormitorio, que vas a terminar odiando.
3. Tu plan a 5 años
Contrario a lo que creían nuestros abuelos, una casa ya no es para toda la vida. Al igual que está ocurriendo con los trabajos, los horizontes de planeación más razonables (dados los cambios tan bruscos que vivimos en nuestro mundo actual) son a 5 años.
Es muy probable que cambies de trabajo en 5 años. Tal vez ya no vivas solo en 5 años. Quizá te decidas a emprender en 5 años. Todos estos escenarios debes tenerlos en cuenta dentro de una decisión de compra.
Esto no quiere decir que no debas comprar porque las cosas pueden cambiar en 5 años. Más bien, debes considerar que tal vez debas vender o rentar esta propiedad en 5 años.
¿Es una zona con potencial de plusvalía a futuro?
¿Es una zona en la que existe demanda de renta?
Es más fácil contestar la primera pregunta para ciertas zonas. Un desarrollo en una zona de conversión (de industrial a habitacional), seguramente tendrá plusvalía, conforme se desarrolla el equipamiento urbano alrededor (parques, escuelas, centros comerciales), aunque ese proceso está tomando mucho tiempo en algunos lugares. Tal es el caso todas las personas que viven atrás de la fábrica de Grupo Modelo en Lago Alberto, ya van para diez años escuchando sobre proyectos para convertir ese espacio en un parque o en un museo.
Otra opción, un poco más segura, es cuando una zona habitacional vieja se renueva, como es el caso de la colonias Tabacalera, Escandón o Acacias. Nuestros proyectos: Skypark Amores y Skypark San Lorenzo apuestan por estas zonas urbanas.
La demanda de renta es mucho más fácil de verificar. Esta es una imagen tomada de la página de AirBnB, poniendo la dirección de otro de nuestro desarrollos (Insurgentes 361), que se encuentra en la colonia Hipódromo Condesa:
Es un monto optimista, pero revisando las ocupaciones de las ofertas que se muestran en la página, un rendimiento de alrededor de $38,000 parece bastante probable.
Antes de comprar, recorre la zona. Ve un fin de semana a comer cerca, visita los centros comerciales, camina los alrededores. Incluso, ve un día de noche y percibe que tan seguro se siente el entorno. Tu futuro inquilino o comprador hará lo mismo antes de rentarte o comprarte la propiedad.
El proceso de decisión
- Determina tu capacidad de compra en función a precalificaciones de crédito, a tus finanzas y a tus planes a 5 años.
- Determina tu zona de 45 minutos, en función a tu vida personal y laboral.
- Haz una búsqueda de propiedades en venta en tu zona de interés. Si la búsqueda te abruma, ponte en contacto con nosotros (comercial@ficade.com.mx) y un consultor te ayudará.
- Ahora, investiga en cuanto se rentan propiedades similares en la zona.
Cuando tengas toda la información, haz la siguiente cuenta:
Toma la mensualidad de tu crédito y quita el pago del capital.
En los simuladores viene una tabla de amortización que dice como al principio tu mensualidad se va casi completa a pago de intereses, y una pequeña parte se va a pago de capital. No nos vamos a complicar tanto, vamos a promediar nuestro pago de capital e intereses dividiendo nuestra deuda entre todos los meses de nuestro crédito. Siguiendo el ejemplo de arriba, la deuda es de $4'750,000 (el 95% de $5 millones). La vamos a dividir entre 240 meses (20 años por 12 meses por año): 4.75 millones entre 240 meses es igual a $19,792 pesos por mes.
A continuación, restemos esta cantidad de la mensualidad: $50,000 menos $19,792 es igual a $30,208. Esta es la cantidad promedio que pagarías de intereses en 20 años.
¿Puedes hoy rentar una propiedad similar en la misma zona por esa cantidad o menos?
En mi ejemplo, con $5 millones puedes comprar un departamento de dos recámaras en la Colonia Roma Norte. Pero, también puedes rentar un departamento similar de dos recámaras en $25,000.
Aquí, muchos amigos financieros sugerirán hacer un análisis de Valor Presente Neto, estimarán una Tasa Interna de Retorno, y considerarán inflación, plusvalía y un sinfín de opciones de inversión para determinar cuál es el paso es más inteligente.
Si tienes un amigo así, cuídalo, y no le dejes de invitar cervezas mientras él trabaja en el Excel que te dará esa respuesta.
Si no lo tienes, pueda hacer esta reflexión de paletero:
La renta subirá cada año al menos lo que suba la inflación, tal vez más si todos deciden regresar de repente a vivir a dicha zona. En cinco años, con una inflación anualizada del 4%, esos $25,000 se convertirán en $30,400 de renta. Ya estás tablas con la parte promedio de intereses que ibas a pagar por el crédito.
Si te estás inclinando por la opción de comprar, en cinco años podrás salirte, rentarlo y dejar que se pague casi solo. Te tomará entre 7 y 10 años que se pague solo por completo, pero ese punto llegará sin duda si contrataste un crédito en pesos a tasa fija (Cuidado con los créditos a tasa variable o con los créditos del Infonavit y Fovissste que están en UMAs).
Si te estás inclinando por mejor rentar, busca una dupla ganadora, de que te permita:
- Vivir dentro de tu zona de 45 minutos pagando renta
- Comprar una propiedad en otra zona donde la plusvalía sea mayor en 5 años.
- Que dicha propiedad pueda además rentarse sin mucha complicación.
Ambos caminos pueden terminar llegando más o menos a dónde mismo, siendo ambos relativamente igual de rentables. El más adecuado será con el que te sientas más a gusto.
Cuando no hacer nada
- Cuando no tienes suficiente capacidad de compra, y en un par de años la tendrás (porque alcanzaras los puntos del Infonavit o porque tendrás un ascenso en el trabajo).
- Cuando tienes muchas deudas a corto plazo (tarjetas de crédito, créditos de autos, préstamos personales). En estos casos, primero haz un plan para limpiar tus finanzas.
- Cuando ya estás invirtiendo en un negocio o en algún otro instrumento más acorde a tu perfil de inversionista (si el Bitcoin es lo tuyo, que nada te distraiga).
- Cuando no tienes un ingreso fijo o suficiente dinero ahorrado. No le metas más presión a tus finanzas personales.
Mitos que no debes comprar
- "Antes era más fácil comprar, la generación X la tuvo papita". Falso.
- "Puedes comprar un cachito de algo grande (crowdfunding) y generar el mismo beneficio a largo plazo". Estoy de acuerdo con que inviertas en un crowdfunding lo que normalmente gastas en Starbucks, pero no te confíes en que eso te resolverá tu retiro.
- "Ahorrar en mi Afore tiene menos riesgo y da los mismos beneficios". No te dejes engañar por esa publicidad.
- "Hay que esperar a que vengan mejores tiempos". Así el 99.99% de la población pierde millones de oportunidades.
Gracias por leer.
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